Nachrichten vom Immobilienmarkt
Dienstag, 25. Januar 2022 - 11:11 Uhr
Immobilienmarktbericht für Bayern - bebaute Grundstücke
Im Bereich bebaute Grundstücke gibt es bayernweit betrachtet ein Minus im Geldumsatz zu verzeichnen durch den starken Rückgang im umsatzstärksten Regierungsbezirk Oberbayern mit ca. - 16%. Dies konnte aber durch das starke Wachstum in Niederbayern in Höhe von 16% teilweise aufgefangen werden. Beim Flächenumsatzwachstum war Niederbayern mit 20,1% weit vor Schwaben mit 15,1% und Oberbayern mit 11,6%.
Auf Teilmarktebene zeigt sich im Teilmarkt Gewerbe und Wirtschaftsimmobilien, dass in den oberbayerischen kreisfreien Städten mit einem Minus von über 40% beim Geld- und Flächenumsatz eine starke Zurückhaltung bei den Investoren zu beobachten war. Genau das Gegenteil war der Fall in Niederbayern mit einem Plus von 38% beim Geldumsatz und sogar Plus 93,9% beim Flächenumsatz.
Der Teilmarkt individueller Wohnungsbau war durchwegs positiv beim Geldumsatz mit Ausnahme von Unterfranken bei den kreisfreien Städten und Schwaben auf Landkreisebene. Besonders hervorzuheben ist wiederum Niederbayern bei den kreisfreien Städten mit einem Plus von 31,2% beim Geldumsatz und 19,7% beim Flächenumsatz. Auf Landkreisebene führt der Regierungsbezirk Mittelfranken positiv die Tabelle beim Geldumsatz mit 19,3% und beim Flächenumsatz mit 21,5% an. Wie schon oben angedeutet hatte Unterfranken auf Ebene der kreisfreien Städte eine deutlich negative Entwicklung bei einem Geldumsatz von -9,1% und einem Flächenumsatz von -20,9%.
Die Mediankaufpreise bei den Weiterverkäufen im individuellen Wohnungsbau liegen in Oberbayern für das 4. Quartal 2020 für die kreisfreie Stadt Rosenheim bei 666.000 EUR und für die Stadt München bei 1,2 Mio. EUR. Auf Landkreisebene führt der Starnberger Landkreis mit 1,2 Mio., gefolgt vom Münchner Landkreis mit 1,14 Mio. und Miesbach mit 995.000 EUR. Die niedrigsten Kaufpreise in ganz Oberbayern sind im Landkreis Altötting mit 363.000 EUR und Landkreis Neuburg-Schrobenhausen mit 392.000 EUR zu verzeichnen.
Im Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum gab es bayernweit von 2019 auf 2020 einen Zuwachs beim Geldumsatz. Bei den Eigentumswohnungen (Neubau + Weiterverkauf) in Bezug auf Geldumsatz gab es in den Landkreisen von Niederbayern (+31,0%) und der Oberpfalz (+26,0%) die größten Zuwächse zu beobachten. Auch die Transaktionszahlen waren in den Landkreisen von Niederbayern (+16,9%) und der Oberpfalz (+16,7%) deutlich über dem Vorjahresniveau. Insgesamt kann festgehalten werden, dass eine überwiegend positive Preisentwicklung in diesem Teilmarkt über das gesamte Jahr zu beobachten war. Die Mediankaufpreise für weiterverkaufte Eigentumswohnungen liegen in der Stadt Rosenheim bei 245.000 EUR und in München bei 590.000 EUR. In den Landkreisen München und Starnberg sind mit jeweils 440.000 EUR sowie im Landkreis Miesbach 425.000 EUR die Spitzenmedianpreise in Oberbayern erreicht. Der niedrigste Kaufpreis liegt wiederum im Landkreis Altötting mit 147.000 EUR, gefolgt vom Landkreis Mühldorf mit 181.000
Quelle: Immobilienmarktbericht Bayern 2021, Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bayern.
Dienstag, 25. Januar 2022 - 10:34 Uhr
Immobilienmarktbericht für Bayern Teil I – Gesamtmarkt und unbebaute Grundstücke
Im Jahr 2020 gab es auf dem Immobilienmarkt in Bayern im Vergleich zum Jahr 2019 keine großen Bewegungen bei den Transaktionen und dem Flächenumsatz zu beobachten. Größter Ausreißer beim Flächenumsatz war mit einem Plus von 5,5% Niederbayern und mit einem Minus von 9,8% Unterfranken. Auch bei den Transaktionen ist mit - 4,6% Unterfranken erwähnenswert. Beim Geldumsatz konnte wiederum Niederbayern mit einem Plus von 14,1% punkten sowie die Oberpfalz mit 8,6%. Durch den relativ starken Rückgang in Oberbayern mit – 8,1% wird der Gesamtmarkt in Bayern ins Negative gedrückt, weil es der umsatzstärkste Regierungsbezirk ist. Bei näherer Betrachtung ist hauptsächlich die Stadt und der Landkreis München für den Umsatzrückgang verantwortlich.
Bei dem Teilbereich unbebaute Grundstücke war der Flächenumsatz mit -19,8% stark rückläufig. Verantwortlich hierfür ist wiederum das Marktsegment Gewerbebauland, welches schon vor einem Jahr rückläufig war. Im Gegensatz dazu, hat der individuelle Wohnungsbau (Einfamilien-, Zweifamilien-, Doppel- und Reihenhäuser) in den kreisfreien Städten teils deutliche Zuwachsraten zu verzeichnen. In Niederbayern sticht der Wohnungsbau in den kreisfreien Städten mit einem Zuwachs von 83,7% beim Flächenumsatz und 87,7% beim Geldumsatz stark heraus, obwohl die Transaktionen mit -9,2% rückläufig waren. Stark rückläufig waren die Zahlen in Oberfranken mit -33% im Flächenumsatz und -48% im Geldumsatz bei den kreisfreien Städten. Dafür zeigt sich bei Betrachtung der Landkreise in Oberfranken ein ganz anderes Bild, welches mit einem Flächenumsatz von 15,1% und 28,2% Geldumsatz bei einer Transaktionszunahme von 13,3% Spitzenreiter bei den bayerischen Regierungsbezirken war.
In absoluten Zahlen ist das mittlere Bodenpreisniveau im Jahr 2020 in der Stadt Rosenheim bei 650 EUR/m² und in der Stadt München bei 2.200 EUR/m² angelangt. Die höchsten Preise auf Landkreisebene werden im Landkreis München mit 2.000 EUR/m² und im Landkreis Ebersberg mit 1.000 EUR/m² erreicht. Die niedrigsten Preise sind im LK Altötting mit 120 EUR/m² und im LK Neuburg-Schrobenhausen mit 175 EUR/m² zu verzeichnen.
Quelle: Immobilienmarktbericht Bayern 2021, Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bayern
Samstag, 22. Januar 2022 - 15:33 Uhr
Preisentwicklung Wohnimmobilien in München 1.-3. Quartal 2021
In München sind laut der Herbstanalyse 2021 des Münchner Gutachterausschusses im 1.-3. Quartal 2021 die Anzahl der Kaufverträge im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 6 % gestiegen. Der Geldumsatz lag mit 36 % signifikant über dem Niveau des Jahres 2020, insgesamt etwa 12 Milliarden Euro. Allerdings liegt zu einem beträchtlichen Teil die Ursache für den hohen Umsatzanstieg in zwei umsatzstarken Verkäufen im Segment der Büro- und Geschäftshäuser. Doch auch im Wohnungsmarkt und Teileigentumsmarkt (Sondereigentum an Räumen ohne Wohnzweck) vollzog sich ein deutlicher Geldumsatzanstieg.
Im Segment Unbebaute Grundstücke der Ein- bis Dreifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser und kleinen Eigentumswohnanlagen lässt sich folgende Entwicklung für das erste dreiviertel Jahr 2021 erkennen: Die Anzahl an verkauften Projekten ist um 11% gestiegen, der monetäre Verkaufsumsatz um 16% und der Flächenumsatz um 5%. Somit lässt sich noch immer eine Preissteigerung pro Quadratmeter verkauftem Grundstück feststellen.
Im Segment Unbebaute Grundstücke des mehrgeschossigen Wohnungsbaus ist der monetäre Verkaufsumsatz trotz verringerter Verkäufe (minus 13%) und deutlich geringerem Flächenumsatz (minus 33%) um beachtliche 24% gestiegen. Hier ist der Preisanstieg für das erste dreiviertel Jahr noch deutlicher zu erkennen. Insgesamt ist seit dem Jahr 2016 ein stark rückläufiger Trend bezüglich der Anzahl der verkauften Objekte bemerkbar. Während damals (2016) im Zeitraum 1.-3. Quartal noch knapp 90 Objekte verkauft wurden, waren es im gleichen Zeitraum des Jahres 2021 nurmehr ca. 30 Objekte.
Im Segment Bebaute Grundstücke Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser sowie kleiner Eigentumswohnanlagen sind für das erste dreiviertel Jahr die Anzahl der Objekte um 1% gestiegen, der monetäre Verkaufsumsatz aber um 21%. Diese stellt eine signifikante Preissteigerung pro bebautem Quadratmeter Wohnraum dar.
Im Segment Bebaute Grundstücke mehrgeschossige Mietwohnhäuser ist die Anzahl der verkauften Grundstücke im ersten dreiviertel Jahr um 14% gestiegen, der Geldumsatz sogar um 52%. Dies ist im Wesentlichen auf den Verkauf zweier großer Wohnanlagen zurückzuführen gewesen.
Im Detail ließen sich folgende Preisentwicklungen für das 1-3. Quartal 2021 feststellen. Im Teilsegment Unbebaute Wohnbaugrundstücke (durchschnittliche und gute Wohnlagen) lag das Preisniveau etwa um 20% über den Bodenrichtwerten vom 31.12.2020.
Im Segment Mietwohnhäuser liegt der durchschnittliche Liegenschaftszins nur bei rund 1,6% und der Ertragsfaktor (=Vielfaches des Jahresrohertrags) bei rund 45. Offensichtlich lässt sich davon eine extrem hohe Nachfrage für dieses Segment ableiten. Die Preise für Neubauwohnungen sind ebenfalls auf einem sehr hohen Niveau: in durchschnittlichen Lagen wurden im Mittel ca. 9.600 Euro/m² Wohnfläche und in guten Wohnlagen rund 10.500 Euro/m² Wohnfläche bezahlt. Die Kaufpreise für Neubau-Doppelhaushälften lagen bei durchschnittlichen und guten Lagen im Mittel bei knapp 1,6 Mio. Euro (ca. 11.700 Euro/m² Wohnfläche). Die Grundstücksflächen sind durchschnittlich fast 40% kleiner als diejenigen Objekte, die sich im Wiederverkauf befanden [235 Euro/m² im Vgl. zu 390 Euro/m²]. Doppelhaushälften im Wiederverkauf mit im Mittel geringfügig größeren Wohnflächen wurden für mehr als 1,3 Mio. Euro (ca. 9.500 Euro/m² Wohnfläche) im Durchschnitt verkauft.
Im beliebten Segment der Reihenhäuser wurden für Neubau-Reiheneckhäuser (durchschnittliche und gute Lagen) im Mittel über 1,3 Mio. Euro (ca. 11.800 Euro/m² Wohnfläche) bezahlt. Im Wiederverkauf lag das Preisniveau bei ca. 1,1 Mio. Euro (ca. 9.000 Euro/m² Wohnfläche). Für Neubau-Reihenhausmittelhäuser wurden im Schnitt rund 1,2 Mio. Euro (ca. 11.000 Euro/m² Wohnfläche) und für Reihenmittelhäuser im Wiederverkauf knapp 1 Mio. Euro (ca. 8.400 Euro/m² Wohnfläche). Während im Segment der Reihenmittelhäuser der Größenunterschied der Grundstücksflächen zwischen Neubauten und Wiederverkaufsobjekten nur bei 7% liegt, beträgt dieser im Segment der Reiheneckhäuser bei ca. 24%. Im Neubau muss man sich im Schnitt mit wesentlich geringeren Grundstücksflächen und damit insbesondere kleineren Gärten zufrieden geben.
Es stellt sich die Frage für die weitere Preisentwicklung. Da die Immobilienpreisentwicklung naturgemäß auch wesentlich vom Zinsniveau abhängt und auch in Deutschland mit insgesamt leicht steigenden Zinsen zu rechnen ist, könnte die bisher rasant steigende Preisentwicklung in München allmählich abflachen, das absolute Preisniveau aber weiterhin hoch bleiben. Denn für die attraktive Stadt München selbst ist voraussichtlich auch in Zukunft noch mit einer sehr hohen Nachfrage zu rechnen.
Quelle: Immobilienmarktbericht 2021, Herbstanalyse des Gutachterausschusses für Grundstückswerte
im Bereich der Landeshauptstadt München
Mittwoch, 12. Januar 2022 - 16:14 Uhr
Grundsteuerreform - Die neue Grundsteuer in Bayern
Fast jedem Grundstückseigentümer dürfte mittlerweile zu Ohren gekommen sein, dass die Grundsteuerberechnung sich in naher Zukunft ändern wird. Seit vielen Jahrzehnten wurde die Grundsteuer über den Einheitswert berechnet. Der Einheitswert für die meisten bebauten Grundstücke ergibt sich in Westdeutschland aus den Werteverhältnissen von 1964 (Ertragswertverfahren, Grundlage Bewertungsgesetz). Der Grundsteuermessbetrag berechnet sich aus dem Einheitswert multipliziert mit einem Faktor zwischen 2,6 ‰ und 3,5 ‰ je nach Art der Immobilie. Bei einem Einfamilienhaus wird der Faktor 3,5 ‰ benutzt. Das Ergebnis wird wiederum mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Spätestens ab 2025 wird entweder nach dem neuen Bundesmodell oder nach einem entsprechenden Ländermodell berechnet. Es wird unterschieden in Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Flächen) und Grundsteuer B (bebaute und unbebaute Grundstücke) sowie zukünftig in manchen Bundesländern in Grundsteuer C (bestimmte baufertige Grundstücke können durch die Gemeinde höher belastet werden). Im Laufe des Jahres 2022 werden alle Eigentümer angeschrieben und müssen eine Grundsteuererklärung abgeben. Ab dem Jahr 2025 greift dann das eigens entwickelte Ländermodell von Bayern. Neu ist die Berechnungsmethode für den Grundsteuermessbetrag über die Grundstücksfläche und die Wohnfläche. Damit verliert der Einheitswert seine Bedeutung bei der Grundsteuerberechnung. Die Grundsteuer berechnet sich aus dem Grundsteuermessbetrag multipliziert mit dem Hebesatz der Gemeinde. Anhand einer Immobilie in der Stadt München mit einem 500 m² Grundstück und 100 m² Wohnfläche soll dies verdeutlicht werden: Messbetrag = 500 m² x 0,04 Euro/m² + 100 m² x 0,50 Euro/m² x 0,7 für Wohnnutzung = 55,00 Euro. Der Messbetrag wird mit dem Hebesatz der Stadt München in Höhe von 535 Prozent (= Faktor 5,35) multipliziert. Die jährliche Grundsteuer beträgt also: 55,00 Euro x 5,35 = 294,25 Euro. Die Äquivalenzzahlen 0,04 für das Grundstück und 0,5 für die Wohnfläche sowie der zusätzliche Faktor 0,7 für Wohnnutzung bleiben bayernweit gleich. Fazit: Das bayrische Modell ist im Gegensatz zu dem Bundesmodell einfach in der Berechnung und versucht die Höhe der Grundsteuer sozial verträglich zu gestalten.